Girasoles de Toscana. Foto di Marco Barcenas

19 aprile, 2013

CAUTELE NELL'ACQUISTO DI CASE IN COSTRUZIONE

Dalla nostra personale esperienza sull' ACQUISTO CASA IN COSTRUZIONE, ho avuto modo di approfondire diversi aspetti rilevanti di cui, non tutti coloro che scelgono di non rivolgersi ad un legale che gli assista nelle fasi d'acquisto, sono a conoscenza.

DUNQUE DOVETE SAPERE CHE...

Esiste il decreto legislativo n.122 del 2005 (testo integrale D.L 122/2005) che stabilisce alcuni punti fermi a tutela di chi compra una casa  da costruire o in costruzione direttamente dall'impresa costruttrice.

I punti chiave di cui dovete accertarvi  PRIMA DI FIRMARE IL PRELIMINARE D'ACQUISTO sono i seguenti:

GARANZIA FIDEIUSSORIA
La legge dice che: "All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimentoRestano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonchè i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.  La fideiussione e' rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata."       

In parole un po'piu'semplici:
  • La fideiussione è una sorta di assicurazione sul denaro versato da noi (presunti acquirenti) al costruttore, come caparra o acconto. Il costruttore è tenuto ad assicurare la somma di denaro ricevuta, rivolgendosi ad un Istituto di credito (banca o finanziaria). Tramite cio' l'Istituto di credito si impegna a restituire all'acquirente la somma pagata, nel caso in cui il costruttore fallisse prima di aver completato l'opera.
  • La fideiussione deve coprire tutte le somme di denaro versate dall'acquirente al costruttore prima del rogito notarile. 
  • L'Istituto di credito che emette la fideiussione deve essere iscritta all'Elenco di Intermediari finanziari approvato dalla Banca d'Italia, verificabile online.
  • Il costruttore deve consegnare la fideiussione all'acquirente al momento della stipula del Preliminare d'acquisto.
  • Il Preliminare d'acquisto è nullo senza la fideiussione. Pero' l'annullabilità non è automatica, ma vale solo se lo richiede l'acquirente. Un preliminare nullo significa che l'acquirente ha diritto alla restituzione delle somme versate prima del rogito notarile. 
  • Dopo il rogito la condizione di annullabilità non è piu valida.
ASSICURAZIONE DECENNALE POSTUMA  
La legge dice: "Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione."

Cio' significa che il costruttore è obbligato a consegnare all'acquirente, al momento del rogito notarile , un assicurazione valida per dieci anni a partire dal giorno della stipula. Tale assicurazione deve avere come beneficiario l'acquirente e deve coprire eventuali danni all'immobile derivanti da gravi difetti di costruzione o cedimenti del terreno, compresi i danni a terzi. Tale garanzia non si può richiedere ad un venditore di un immobile realizzato con permesso di costruire (o titolo abilitativo equipollente – concessione edilizia, licenza edilizia, D.I.A) rilasciato anteriormente al 21 Luglio 2005.
La decennale postuma è obbligatoria in teoria, ma in pratica, se il costruttore non la fornisce non incorre in alcuna sanzione (poichè questa non è stata specificata dalla legge). A tutela dell'acquirente puo' esserci il fatto che il notaio (in teoria) non dovrebbe accettare di rogitare senza la presenza di suddetta assicurazione. 

INDIVIDUAZIONE DEL TERMINE ESSENZIALE PER LA CONSEGNA
Nel preliminare d'acquisto deve essere indicata una data di fine lavori e stipula dell'atto notarile. Bisogna verificare che le dicitura sia IL TERMINE ESSENZIALE PER LA CONSEGNA E' IL TAL GIORNO. Essenziale significa che dopo la data indicata l'acquirente si riserva il diritto di non essere piu' interessato all'acquisto poichè è venuta a mancare una condizione essenziale, ossia il rispetto del termine previsto. Senza tale dicitura la data indicata sul preliminare d'acquisto è solo indicativa e in realtà il costruttore potrebbe avere un ritardo di mesi o anni senza incorrere in sanzioni.

TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO.
La trascrizione è l'atto con cui un preliminare d'acquisto viene registrato in appositi registri immobiliari. Lo scopo è quello di impedire che il costruttore, dopo aver firmato con noi un contratto preliminare di vendita, venda lo stesso immobile ad altre persone, magari per una somma maggiore di denaro. Se il contratto preliminare non viene trascritto il costruttore potrebbe agire in questo modo senza commettere reato, sarebbe semplicemente tenuto a riconsegnare la caparra ed eventuali acconti.
Tale trascrizione deve avvenire presso la Conservatoria dei registri immobiliari nella cui circoscrizione è ubicato l’immobile. 
Possono essere trascritti i contratti stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata (l’autentica delle firme delle parti avviene davanti ad un notaio).
La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo dell'immobile si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto
Il costo fisso e' di 168 euro+35 euro+ onorario del notaio.

 CAPITOLATO FIRMATO ALLEGATO AL PRELIMINARE D'ACQUISTO
Il capitolato è la descrizione dettagliata di tutti i materiali (piastrelle, porte, finestre , persiane) gli impianti (luce, acqua, gas, telefono, contatori, allacci e le tecniche costruttive utilizzate (fondamenta, isolamento) aspetto esterno e aree comuni. E' importante perchè il risultato dell'opera finita deve corrispondere a quanto dichiarato nel capitolato. Se cosi' non fosse l'acquirente ha in mano uno strumento per far valere i suoi diritti.

PIANTINA DELLA CASA ED EVENTUALI ANNESSI ALLEGATA E FIRMATA
E' importante per visualizzare concretamente cosa si andrà a comprare, quali sono le misure e quali sono i confini. Anche in questo caso quanto indicato nelle piantina (o planimetria) deve corrispondere all'opera finita. Se cosi' non fosse l'acquirente ha in mano uno strumento per far valere i suoi diritti.